bild zeigt mehrere glieder einer metallkette als symbol für einen exklusivauftrag

„Exklusivauftrag“ oder „Qualifizierter Alleinauftrag“

Der Exklusivauftrag bzw. der Qualifizierte Alleinauftrag wird im Volksmund gern „Knebelvertrag“ genannt.

Auch solche Verträge führen in der Praxis häufig dazu, dass Makler erst einmal negativ betrachtet werden.

Es ist wohl auch zutreffend, dass viele Makler unbedingt einen solchen Exklusivauftrag haben möchten. Mit diesem Auftrag verpflichten sich die Verkäufer der Immobilie, auf eigene Verkaufsbemühungen zu verzichten und jeden Interessenten ausnahmslos an den Makler zu verweisen.

Manche (und zwar sogar fachlich qualifizierte) Makler arbeiten ausschließlich mit solchen Verträgen. Aber das muss letztlich jeder Makler für sich entscheiden und ob diese Verträge tatsächlich auch wirksam und bindend sind, steht auf einem anderen Blatt…

Die Rechtslage

Mal abgesehen davon, dass zu einem Vertragsabschluss ja ohnehin mindestens zwei Parteien gehören, gibt es auch noch unseren Bundesgerichtshof (BGH), der bereits im Jahr 1973 (vor mehr als 40 Jahren!) ganz maßgebliche Regelungen zu diesem Thema getroffen hat.

Unser oberstes Gericht, dessen Entscheidungen Gesetzeskraft haben, hat nämlich festgestellt, dass qualifizierte Makler-Alleinaufträge nur in Form eines Individualvertrages vereinbart werden können.

Eine solche Vereinbarung in der Form eines Formularvertrages, sprich Vertragsvordrucks, ist nämlich unwirksam. Siehe dazu BGH, Entscheidung vom 08.05.1973 – IV ZR 158/71 oder als Entscheidung als Volltext herunterladen.

Somit dürfte ein Großteil der auf Formularen oder Computerausdrucken geschlossenen Exklusivverträge entweder von vornherein unwirksam oder deren Rechtmäßigkeit zumindest höchst strittig sein.

Wirklich „geknebelt“ und an der Kette sind Sie also nur dann, wenn Sie einen Individualvertrag (z.B. einen gesondert verhandelten und dann handschriftlich aufgesetzten Vertrag) unterzeichnet haben.

Automatische Verlängerung

Ein weiterer interessanter Punkt in Exklusivaufträgen sind die sogenannten Verlängerungsklauseln.

Die Klauseln beinhalten, dass sich der Vertrag automatisch um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn er nicht zeitgerecht gekündigt wird. Sie kennen solche Klauseln sicherlich aus Versicherungsverträgen.

Wenn eine solche Verlängerungsklausel aber im vorformulierten Vertrag über einen Alleinauftrag enthalten ist, so ist sie unwirksam.

So hat es das Oberlandesgericht Stuttgart in seinem Urteil vom 06.02.2019, Az. 3 U 146/18 klargestellt. Das Gericht vertrat die Auffassung, dass es dem Kunden möglich sein muss, sich nach einer gewissen Zeit aus dem Vertrag zu lösen. Alles andere würde ihn unangemessen benachteiligen. Die Revision gegen dieses Urteil wurde zugelassen.

Bei LichtWelt-Immo werden Sie niemals in die Verlegenheit kommen, mit einem derartigen Vertrag konfrontiert zu werden! Derartige Verträge gibt es bei uns aus obigen Gründen gar nicht. Wir haben auch keine AGB mit kleingedruckten versteckten Fallstricken. Sie können eine Zusammenarbeit mit uns jederzeit beenden, wenn Sie es möchten!


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