Was Sie beim Kauf einer Wohnung beachten sollten


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Was Sie beim Kauf einer Wohnung beachten sollten

Sie spielen mit dem Gedanken, eine Eigentumswohnung zu erwerben? Sie wissen aber nicht, was Sie beachten müssen oder wie Sie dieses Vorhaben am besten in die Realität umsetzen können?

Im Folgenden werden wir Ihnen die wichtigsten Schritte beim Kauf einer Wohnung erläutern:

Vor dem Kauf

Überlegen Sie sich zunächst, zu welchem Zweck Sie eine Eigentumswohnung erwerben möchten. Wollen Sie die Wohnung selbst beziehen oder erwägen Sie eine klassische Kapitalanlage? Die Wahl der Immobilie, die Sie letztendlich erwerben werden, hängt im Wesentlichen davon ab, mit welchem Ziel Sie kaufen.

Wenn Sie die Immobilie als eine Investitionsanlage ansehen, sollten Sie auch einen Kredit aufnehmen. Die Kreditzinsen vermindern wie die Kosten der Instandhaltung des Objekts den zu versteuernden Gewinn. Erwerben Sie eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage muss Ihnen klar sein, dass Sie es mit Mietern zu tun bekommen. Mieter stehen in Deutschland unter einem besonderen Schutz und die entsprechenden Gesetze sind eher mieterfreundlich.

Eine Eigentumswohnung kann auch als Altersvorsorge dienen. Somit würde im Alter keine Miete mehr anfallen und es bleibt mehr Geld für den Lebensunterhalt übrig. Bei Ihrer Auswahl einer Eigentumswohnung sollten Sie im Falle einer späteren Selbstnutzung natürlich beim Kauf bereits auf entscheidende Kriterien achten: Lage, Etage, Fahrstuhl.

Risiken, mit denen Sie rechnen sollten

Bedenken Sie vor dem Kauf: Die Lage der Eigentumswohnung ist absolut entscheidend, denn mit der Lage steigt oder fällt der Wert Ihrer Immobilie. Bei einer Wohnung als Kapitalanlage kann sich eine unvorteilhafte Lage auch auf das Mieterklientel auswirken.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung zur Eigennutzung sollten Sie einen genauen Blick auf das Umfeld werfen: Gibt es genügend Parkplätze oder Haltestellen öffentlicher Verkehrsmittel? Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte in der Nähe? Welche Nachbarn werden Sie haben? Sie sind stärker an das Objekt gebunden. Eigentumswohnungen wechselt man nicht so schnell wie eine Mietwohnung.

Die Suche nach der passenden Wohnung

Informieren Sie sich vor der Besichtigung bereits so gut wie möglich. Lassen Sie sich die Adresse geben und prüfen Sie die Lage. Wenn die Lage bzw. das Umfeld Ihnen schon nicht zusagt, müssen Sie sich auch die Wohnung nicht ansehen.

Bei Eigentumswohnungen werden Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft. Holen Sie auch hier möglichst viele Informationen ein: Wie groß ist die Eigentümergemeinschaft? Gibt es Eigentümer mit Mehrheitsrechten? Welche Instandhaltungsmaßnahmen sind bereits durchgeführt worden und welche in den nächsten Jahren geplant? Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft? Werden Sonderumlagen in den nächsten Jahren fällig? Diese Auskünfte sind für Sie als zukünftigen Eigentümer enorm wichtig, denn nur so können Sie sich vor kostspieligen Überraschungen schützen.

Fordern Sie die Teilungserklärung an. Erfragen Sie die Beschlusssammlung. Seit 2007 sind die WEG-Verwalter dazu verpflichtet, diese Beschlusssammlung zu führen, um z.B. Kaufinteressenten einen schnellen Überblick über die wichtigen Entscheidungen der Eigentümerversammlung zu ermöglichen. Prüfen Sie die Abrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre, damit Sie wissen, welche Nebenkosten auf Sie zukommen. Insbesondere wenn Sie die Vermietung der Wohnung planen, sollten Sie die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten möglichst genau berechnen.

Ratgeber Eigentumswohnung: Der Kauf

Sie haben „Ihre“ Eigentumswohnung gefunden und können nun den Kauf angehen. Der Kauf von Immobilien wird in Deutschland immer von einem Notar beurkundet. In der Regel zahlt der Käufer den Notar und hat damit auch das Recht zu wählen, welcher Notar beurkunden soll. Durch die Notarkostenverordnung sind die Preise einheitlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis.

Der Notar wird mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs beauftragt. Der Notar sieht unmittelbar vor der Beurkundung das Grundbuch noch einmal ein und stellt sicher, dass das Kaufobjekt später lastenfrei, also ohne Schulden oder sonstige negative Eintragungen, den Eigentümer wechseln kann.

Während der Beurkundung liest der Notar den Kaufvertrag laut vor. Sie haben die Möglichkeit, Fragen zu stellen und noch Änderungen am Vertrag vorzunehmen. Ist alles geklärt, können die Parteien den Kaufvertrag unterschreiben.

Im Kaufvertrag wird auch festgelegt, wann der Kaufpreis von Ihnen zu zahlen ist und wann der Besitzübergang (Schlüsselübergabe) erfolgt. Ab dem Zeitpunkt des Besitzüberganges können Sie die Wohnung selbst nutzen, Ihnen stehen ab diesem Zeitpunkt eventuelle Mieteinnahmen zu. Sie müssen dann aber auch die Bewirtschaftungskosten tragen. Rechtlich gesehen sind Sie ab diesem Zeitpunkt erst Besitzer der Wohnung.

Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch in Abteilung II. Wenn Sie den Kaufpreis nach der Aufforderung durch den Notar bezahlt haben, wird diese Vormerkung gelöscht und Sie werden als neuer Eigentümer aufgelassen, also eingetragen. Jetzt sind Sie endlich Eigentümer der Wohnung.

Kalkulieren Sie von Beginn an die Kaufnebenkosten mit ein. Neben den Kosten für den Notar und das Grundbuchamt beim Amtsgericht (insgesamt etwa 2 Prozent des Kaufpreises) müssen Sie die Grunderwerbssteuer an das Finanzamt entrichten.

Diese Steuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch. Während in Bayern derzeit nur 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer zu entrichten ist, beträgt die Steuer in Niedersachsen 5 Prozent und in Schleswig-Holstein, Brandenburg oder Thüringen sogar 6,5 Prozent. Zahlen Sie die Grunderwerbssteuer zügig, denn nur dann erhält der Notar die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt und der Kauf kann weiter abgewickelt werden. Diese “Unbedenklichkeitsbescheinigung” ist eigentlich nur die Quittung des Finanzamtes über die Zahlung der Grunderwerbsteuer.

Auch die Maklercourtage sollten Sie im Blick haben. Das Bestellerprinzip gilt nur für den Mietmarkt, jedoch nicht für den Wohnungskauf. Auch hier sind die Prozentsätze nicht einheitlich geregelt. Sie können mit einer Courtage von 3,57 bis 5,95 Prozent oder sogar 7,14 Prozent rechnen, sofern die Wohnung nicht provisionsfrei für den Käufer angeboten wird.

Planen Sie diese Erwerbskosten unbedingt beim Kauf Ihrer Immobilie frühzeitig mit ein.