foto eines miniaturhauses mit zwei schuetzenden haenden darueber - als symbol fuer die einschaetzung von baunebenkosten
Finanziell sicher ins neue Eigenheim kommen: Dabei sollte man die Baunebenkosten realistisch einschätzen. Foto: djd/Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende/shutterstock

Baunebenkosten nicht unterschätzen

Ratgeber Hausbau: Seriöse Kostenkalkulation ist bei der Planung unverzichtbar

(djd). Die sogenannten Baunebenkosten werden bei der Planung eines Eigenheims häufig unterschätzt. Damit sind die Kosten gemeint, die neben dem Kaufpreis für eine Immobilie beziehungsweise für den Erwerb des Grundstücks anfallen.

„Wer diese Ausgaben nicht einkalkuliert, erlebt unter Umständen eine böse Überraschung“, warnt Florian Haas, Finanzexperte und Vorstand der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e. V.

Ob Kauf oder Bau der eigenen vier Wände: Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten werden immer fällig. Und wer einem Makler den Auftrag zur Suche einer Immobilie oder einem Grundstück erteilt, muss ebenfalls tief in die Tasche greifen. Bei einem Neubau sind zudem viele weitere Nebenkosten einzukalkulieren.

Nebenkosten machen rund 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten aus

Insgesamt können die Baunebenkosten rund 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. „Diese Kosten kann man durchaus seriös in eine Finanzplanung einbeziehen“, meint Florian Haas. Man müsse es aber auch wollen – und daran hapere es bei so manchem Hausbauberater. Aus Angst, den Auftrag nicht zu bekommen, weiß Haas, würden die Berater die Kosten stattdessen oftmals schönrechnen.

Tatsächlich aber verlangen Makler je nach Region, Lage und Qualität des Grundstücks zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises als Courtage. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland aktuell 3,5 bis 6,5 Prozent – und der Grunderwerb selbst unterliegt der Beurkundungspflicht bei einem Notar. Die Kosten dafür können individuell sehr unterschiedlich ausfallen.

Bei einem Neubau sind Vermessungskosten ein erheblicher Teil der Baunebenkosten. Dazu kommen unter anderem Planungskosten, Ausgaben für Prüfstatiker und Baugrundgutachten, Kosten für die Erschließung und Verlegung der Hausanschlüsse sowie für die Gestaltung der Außenanlagen.

Checkliste gibt Überblick über alle Kosten

foto einer checkliste fuer die baunebenkosten sowie mehrere finger, die einen stift halten
Mit einer Checkliste gewinnt man den systematischen Überblick über alle im Bauprozess entstehenden Kosten.
Foto: djd/Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende/Shutterstock

Addiert man all diese Positionen, kommt eine stattliche Summe zusammen. Diese erhöht die reinen Baukosten aus dem Hausbauprospekt um ein gutes Stück und muss meist aus Eigenmitteln erbracht werden.

„Nur mit einer detaillierten Aufstellung über alle entstehenden Kosten bekommt man Klarheit über die Größenordnung des Gesamtprojekts und kann eine seriöse und ausreichende Finanzierung auf die Beine stellen“, rät Florian Haas.

Die Schutzgemeinschaft etwa stellt unter www.finanzierungsschutz.de eine Checkliste zur Verfügung, die einen systematischen Überblick über die einzelnen zu berücksichtigenden Punkte aller im Bauprozess entstehenden Kosten gibt. Daneben bietet die Seite weitere wertvolle Hinweise sowie Übersichten und Ratgeber rund um den Hausbau.

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Bild eines modern gestalteten Wohnzimmers einer Eigentumswohnung mit Esstisch als symbolbild fuer den ratgeber zum kauf einer wohnung

Was Sie beim Kauf einer Wohnung beachten sollten

Sie erwägen den Kauf einer Wohnung, möchten also eine Eigentumswohnung zu erwerben? Sie wissen aber nicht, was Sie beachten müssen oder wie Sie dieses Vorhaben am besten in die Realität umsetzen können?

Im Folgenden werden wir Ihnen die wichtigsten Schritte beim Kauf einer Wohnung erläutern:

Vor dem Kauf einer Wohnung

Überlegen Sie sich zunächst, zu welchem Zweck Sie eine Eigentumswohnung erwerben möchten. Wollen Sie die Wohnung selbst beziehen oder erwägen Sie eine klassische Kapitalanlage? Die Wahl der Immobilie, die Sie letztendlich erwerben werden, hängt im Wesentlichen davon ab, mit welchem Ziel Sie kaufen.

Wenn Sie die Immobilie als eine Investitionsanlage ansehen, sollten Sie auch einen Kredit aufnehmen. Die Kreditzinsen vermindern wie die Kosten der Instandhaltung des Objekts den zu versteuernden Gewinn. Erwerben Sie eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage muss Ihnen klar sein, dass Sie es mit Mietern zu tun bekommen. Mieter stehen in Deutschland unter einem besonderen Schutz und die entsprechenden Gesetze sind eher mieterfreundlich.

Eine Eigentumswohnung kann auch als Altersvorsorge dienen. Somit würde im Alter keine Miete mehr anfallen und es bleibt mehr Geld für den Lebensunterhalt übrig. Bei Ihrer Auswahl einer Eigentumswohnung sollten Sie im Falle einer späteren Selbstnutzung natürlich beim Kauf bereits auf entscheidende Kriterien achten: Lage, Etage, Fahrstuhl.

Risiken, mit denen Sie rechnen sollten

Bedenken Sie vor dem Kauf einer Wohnung: Die Lage der Eigentumswohnung ist absolut entscheidend, denn mit der Lage steigt oder fällt der Wert Ihrer Immobilie. Bei einer Wohnung als Kapitalanlage kann sich eine unvorteilhafte Lage auch auf das Mieterklientel auswirken.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung zur Eigennutzung sollten Sie einen genauen Blick auf das Umfeld werfen: Gibt es genügend Parkplätze oder Haltestellen öffentlicher Verkehrsmittel? Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte in der Nähe? Welche Nachbarn werden Sie haben? Sie sind stärker an das Objekt gebunden. Eigentumswohnungen wechselt man nicht so schnell wie eine Mietwohnung.

Die Suche nach der passenden Wohnung

Informieren Sie sich vor der Besichtigung bereits so gut wie möglich. Lassen Sie sich die Adresse geben und prüfen Sie die Lage. Wenn die Lage bzw. das Umfeld Ihnen schon nicht zusagt, müssen Sie sich auch die Wohnung nicht ansehen.

Bei Eigentumswohnungen werden Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft. Holen Sie auch hier möglichst viele Informationen ein: Wie groß ist die Eigentümergemeinschaft? Gibt es Eigentümer mit Mehrheitsrechten? Welche Instandhaltungsmaßnahmen sind bereits durchgeführt worden und welche in den nächsten Jahren geplant? Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft? Werden Sonderumlagen in den nächsten Jahren fällig? Diese Auskünfte sind für Sie als zukünftigen Eigentümer enorm wichtig, denn nur so können Sie sich vor kostspieligen Überraschungen schützen.

Fordern Sie die Teilungserklärung an. Erfragen Sie die Beschlusssammlung. Seit 2007 sind die WEG-Verwalter dazu verpflichtet, diese Beschlusssammlung zu führen, um z.B. Kaufinteressenten einen schnellen Überblick über die wichtigen Entscheidungen der Eigentümerversammlung zu ermöglichen. Prüfen Sie die Abrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre, damit Sie wissen, welche Nebenkosten auf Sie zukommen. Insbesondere wenn Sie die Vermietung der Wohnung planen, sollten Sie die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten möglichst genau berechnen.

Ratgeber Eigentumswohnung: Der Kauf der Wohnung

Sie haben „Ihre“ Eigentumswohnung gefunden und können nun den Kauf der Wohnung angehen. Der Kauf von Immobilien wird in Deutschland immer von einem Notar beurkundet. In der Regel zahlt der Käufer den Notar und hat damit auch das Recht zu wählen, welcher Notar beurkunden soll. Durch die Notarkostenverordnung sind die Preise einheitlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis.

Der Notar wird mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs beauftragt. Der Notar sieht unmittelbar vor der Beurkundung das Grundbuch noch einmal ein und stellt sicher, dass das Kaufobjekt später lastenfrei, also ohne Schulden oder sonstige negative Eintragungen, den Eigentümer wechseln kann.

Während der Beurkundung liest der Notar den Kaufvertrag laut vor. Sie haben die Möglichkeit, Fragen zu stellen und noch Änderungen am Vertrag vorzunehmen. Ist alles geklärt, können die Parteien den Kaufvertrag unterschreiben.

Im Kaufvertrag wird auch festgelegt, wann der Kaufpreis von Ihnen zu zahlen ist und wann der Besitzübergang (Schlüsselübergabe) erfolgt. Ab dem Zeitpunkt des Besitzüberganges können Sie die Wohnung selbst nutzen, Ihnen stehen ab diesem Zeitpunkt eventuelle Mieteinnahmen zu. Sie müssen dann aber auch die Bewirtschaftungskosten tragen. Rechtlich gesehen sind Sie ab diesem Zeitpunkt erst Besitzer der Wohnung.

Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch in Abteilung II. Wenn Sie den Kaufpreis nach der Aufforderung durch den Notar bezahlt haben, wird diese Vormerkung gelöscht und Sie werden als neuer Eigentümer aufgelassen, also eingetragen. Jetzt sind Sie endlich Eigentümer der Wohnung.

Kaufnebenkosten

Kalkulieren Sie von Beginn an die Kaufnebenkosten für den Kauf einer Wohnung mit ein. Neben den Kosten für den Notar und das Grundbuchamt beim Amtsgericht (insgesamt etwa 2 Prozent des Kaufpreises) müssen Sie die Grunderwerbssteuer an das Finanzamt entrichten.

Diese Steuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch. Während in Bayern derzeit nur 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer zu entrichten ist, beträgt die Steuer in Niedersachsen 5 Prozent und in Schleswig-Holstein, Brandenburg oder Thüringen sogar 6,5 Prozent. Zahlen Sie die Grunderwerbssteuer zügig, denn nur dann erhält der Notar die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt und der Kauf kann weiter abgewickelt werden. Diese “Unbedenklichkeitsbescheinigung” ist eigentlich nur die Quittung des Finanzamtes über die Zahlung der Grunderwerbsteuer.

Auch die Maklercourtage sollten Sie im Blick haben. Das Bestellerprinzip gilt nur für den Mietmarkt, jedoch nicht für den Kauf einer Wohnung. Auch hier sind die Prozentsätze nicht einheitlich geregelt. Sie können mit einer Courtage von 3,57 bis 5,95 Prozent oder sogar 7,14 Prozent rechnen, sofern die Wohnung nicht provisionsfrei für den Käufer angeboten wird.

Planen Sie diese Erwerbskosten unbedingt beim Kauf Ihrer Wohnung frühzeitig mit ein.

Noch ein Tipp zum Abschluss: Greifen Sie auch beim Kauf einer Wohnung auf die Angebote von Immobilienmaklern zurück und verlassen Sie sich nicht auf einen Privatkauf. Gute Immobilienmakler sind ihr Geld wert und können Sie durchaus vor Fehlinvestitionen bewahren.


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